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成都市長順上街房產進場公開招租項目

2014-04-02 16:58:24

 
一、項目背景 
    成都市綠洲市容環境(集團)公司(以下簡稱“綠洲公司”)屬成都市城管局下屬單位,其持有的成都市青羊區長順上街177號1棟3層1號房產,建成于1992年,設計使用年限為40年,房產面積約1267.98平方米,層高為4層,1、2樓為大型便民農貿市場,標的物為3樓整層,4樓為綠洲公司辦公室。建筑結構為磚混結構,外立面采用面磚,整體狀況較好,未安裝電梯,配有2部消防疏散樓梯,該樓層未設置有專門的停車場。建筑物周邊配套齊全,交通便利、治安良好,人流量較大、人員聚集度較高,空氣質量良好、環境較為整潔。
 
二、策劃重點及交易流程
1、扎實的前期準備,細致的項目分析
西南聯交所接到該項目后,立即組織了在國有資產招租方面具有豐富經驗的項目團隊,對綠洲公司進行了認真的政策輔導,同時對招租方案進行了合理的策劃與建議。最終綠洲公司決定采用網絡競價方式,為使條件更加明確,對方案中承租方資格條件進行了修改和完善,租賃業態和房屋規劃用途限定為辦公,承租人承租后,若要改變房屋用途,須經出租人書面同意,并按《成都市房屋租賃管理辦法》第十四條規定到相關部門辦理有關手續,自行承擔相關費用和風險。此外,方案中其他披露事項增加了7條承租方需承諾的事項。租賃方案及承租合同修改后,相關條款更加完整詳細、權利義務更加明確對等。
    2、多管齊下征集意向受讓方,形成競價局面
2013年12月27日該項目正式在西南聯交所公開掛牌招租。掛牌后,西南聯交所在全國范圍內對實力雄厚且符合承租條件的企業進行重點推薦。除了在西南聯交所的網站上發布招租信息外,還在金融投資報、成都商報等報刊媒體發布公告征集意向承租方。根據項目的具體情況和特點,西南聯交所在多年積淀的投資人庫中篩選出一批潛在客戶并進行了定向推介。吸引到省內多家企業的青睞,最終確定了成都莊語會府餐飲管理有限公司、四川匯豐西部投資有限責任公司、四川吳銘餐飲投資管理有限公司、成都市西門吹雪茶文化有限公司、成都市鑫洪洋鋼鐵有限公司等五家企業為符合條件的意向承租方。
    3、激烈競爭,高價成交
2014年1月8日,長順上街177號1棟3層房產在西南聯交所成功完成公開招租。該項目經過西南聯交所精心策劃和積極推薦,最終經過52輪歷時近1個小時的激烈網絡競價后,由成都市西門吹雪茶文化有限公司以年租金161.38萬元價格成功競得,較掛牌價62.38萬元增值99萬元。按年租金2%的遞增率計算,12年的總租金從836.64萬元增值到2164.44萬元,增值1327.8萬元,增值率達到了驚人的159%。產權交易機構借助互聯網實現網絡競價,打破了傳統招租方式在時間和空間上的局限。網絡競價方可以在任何時間、任何地點、借助多種網絡工具,只要能夠連接互聯網就可以實時參與競價。同時,競價過程中,所有競價方的信息都是不對外公開的,從而實現了競價方相互隔離,有效防范資產招租過程中不規范行為的發生。除交易機構電子大屏外,紀檢、國資等相關機構也可通過互聯網對競價過程進行全程監督,確保了競價公開、交易公正。
    4、創新交易方式,凸顯產權市場的公允平臺
長期以來,國有資產的招租工作一直由相關各方自行完成。但自行招租往往存在“低價出租”、“承租方跑關系”、“領導打招呼”等現象,不僅使得招租方蒙受經濟損失,也令資產招租工作成為招租方的“燙手山芋”。為了避免資產招租過程中不良行為的發生,實現國有資產的保值增值,2011年省國資委就下發了《關于規范省屬企業資產出租管理的意見》(川國資產權〔2011〕78號),明確要求省屬企業資產出租進入省國資委確定的產權交易機構公開招租。第三方平臺公開招租、以電子競價取代“擊槌成交”、通過互聯網進行交易,已成為國有資產招租工作改革的方向。本次資產招租的大幅增值,再次證明了通過產權交易機構規范化、專業化的運作,能夠充分發揮產權交易機構平臺項目信息發布和投資意向聚集功能:充分挖掘項目信息、最廣化項目受眾面、最大化資產增值率,充分體現了產權交易市場價值發現的作用。
 
三、案例總結與分析
長順上街房產招租項目作為2014年度首宗成都市屬企業通過西南聯交所公開進行的國有資產招租項目,標的房產閑置近八年,本次招租成功,是盤活國有經營性固定資產的一次有益嘗試,是繼2013年12月成華區雙橋大廈項目招租后的成都市屬企業資產招租的又一成功案例,是實現產權交易機構從產權交易業務向全要素交易業務轉型的重要一步,符合目前產權交易市場從單純的產權流轉延伸到“產權形成、產權運營等相關產權要素交易”的行業大趨勢。
競價完成后,一位意向承租方管理人員感嘆的對交易所工作人員說:沒想到成都市還有如此好的一個招租平臺,通過電子競價能夠實現那么高的租賃收益,準備回去后立即將其私人持有的物業委托交易所代理招租。
    本次長順上街房產項目招租的成功交易充分體現了西南聯交所在項目策劃輔導、發掘資產潛在市場價值等方面的強大實力,提高了國有資產招租效率。國有資產是國家的“家底”,也是百姓的共同財富。國有資產通過西南聯交所這一陽光平臺實現招租,可以規范國有資產租賃行為,推動企業存量資產合理流動,使企業國有資產價值和權益得到維護。從程序上有效杜絕了國有資產租賃中擅自出租、租金低廉、以租代賣等不規范行為,充分體現了國有資產出租工作的公正、透明,為今后國有資產的規范處置起到了良好的借鑒和推動作用。

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